Die Pacht, die von einem Verpächter von landwirtschaftlichen Flächen eingenommen wird, unterliegt dem Regime der Einkünfte aus Grundstücken, jedoch weist die deklarative Behandlung Besonderheiten auf, die die vorausgefüllte Erklärung nicht abdeckt. Die meisten Pachteinnahmen werden nicht automatisch über die Drittanbieter gemeldet, was den Verpächter zwingt, die Beträge selbst in die richtigen Formulare einzutragen.
Naturalpacht und steuerliche Bewertung: die Zeile, die die Formulare nicht erklären
Wenn der Pachtvertrag eine teilweise oder vollständige Zahlung in Natur (Quintale Weizen, Liter Milch) vorsieht, muss der Verpächter diese Waren in einen Geldwert umrechnen. Die Regel, die vom BOFiP aufgestellt wurde, ist klar: das deklarierte Einkommen entspricht dem tatsächlichen Wert der gelieferten Produkte, nicht einem Pauschalbetrag oder dem Pachtindex.
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In der Praxis empfehlen wir, den durchschnittlichen Kurs zum Zeitpunkt der Lieferung zu berücksichtigen, gestützt auf die regionalen Marktpreise oder die offiziellen Notierungen. Der Nachweis des gewählten Kurses (Screenshot, Protokoll der Landwirtschaftskammer) schützt im Falle einer Kontrolle.
Diese Bewertung wird zu dem möglichen Geldbetrag der Pacht addiert. Die Summe bildet das Bruttoeinkommen aus Grundstücken, das in die Erklärung 2044 übertragen oder, wenn die Bedingungen erfüllt sind, direkt im Rahmen der Mikrogrundstücksregelung der 2042 integriert werden muss. Um die landwirtschaftliche Pacht bei den Steuern zu deklarieren, muss man also jedes Jahr selbst die steuerliche Basis rekonstruieren, ohne auf einen vorausgefüllten Betrag zu warten.
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Erklärung der Pacht über SCI oder GFA: der Weg 2072 vor der 2044
Ein erheblicher Teil des französischen landwirtschaftlichen Grundbesitzes wird von transparenten Strukturen gehalten, hauptsächlich von GFA (landwirtschaftlichen Grundstücksvereinigungen) oder familiären SCI. Der deklarative Prozess unterscheidet sich dann erheblich von dem des direkten Eigentümers.
Die Gesellschaft reicht zunächst ein Formular 2072 ein, das alle von der Struktur eingenommenen Einkünfte aus Grundstücken zusammenfasst (Pachten, mögliche Mietzuschläge, Rückerstattung der Grundsteuer durch den Pächter). Dieses Formular verteilt dann das Nettoeinkommen auf jeden Gesellschafter, anteilig nach seinen Anteilen.
Jeder Gesellschafter überträgt dann seinen Anteil auf seine eigene Erklärung 2044 und anschließend auf die 2042. Ein häufiger Fehler besteht darin, eine der beiden Schritte zu übersehen oder den Bruttobetrag, den die Gesellschaft eingenommen hat, ohne Anwendung der Verteilung zu deklarieren. Die DGFiP verfügt über das von der Struktur eingereichte Formular 2072: Jede Inkonsistenz mit der persönlichen Erklärung des Gesellschafters führt zu einer Aufforderung.
Abziehbare Kosten auf Gesellschaftsebene
Im realen Regime werden die von der GFA oder der SCI getragenen Kosten vor der Verteilung abgezogen. Dazu gehören insbesondere:
- Die Versicherungsprämien für die vermieteten Güter (nicht bewohnender Eigentümer)
- Die Verwaltungskosten, einschließlich der Honorare des Buchhalters, der für die Erstellung der 2072 zuständig ist
- Die Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die vom Verpächter getragen werden (Entwässerung, Wiederherstellung von Betriebsgebäuden)
- Die Grundsteuer, für den nicht vom Pächter zurückgeholten Anteil
Das verteilte Nettoeinkommen kann daher deutlich unter der brutto eingenommenen Pacht liegen, was die endgültige Besteuerung jedes Gesellschafters reduziert.
Langfristiger Pachtvertrag und steuerliche Vorteile für den nicht bewirtschaftenden Verpächter
Die Wahl der Laufzeit des Pachtvertrags hat steuerliche Konsequenzen, die über die Einkommensteuer hinausgehen. Ein langfristiger Pachtvertrag von mindestens 18 Jahren eröffnet spezifische Vorteile in Bezug auf IFI und Übertragung, die oft in Leitfäden zur jährlichen Erklärung ignoriert werden.
Ein Eigentümer von langfristig verpachteten Flächen, insbesondere über eine GFA, kann von einer teilweisen Befreiung von IFI auf den Wert der vermieteten Güter profitieren. Dieses Mechanismus basiert auf der beruflichen Natur des Betriebs und der Dauer des Mietverhältnisses.
Im Hinblick auf die Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) profitieren die Anteile an GFA ebenfalls von einem Abzug auf den steuerpflichtigen Wert, unter der Bedingung der Pachtlaufzeit und des Erhalts der Anteile. Diese Regelungen kumulieren sich mit der klassischen Behandlung der Pacht als Einkünfte aus Grundstücken, erfordern jedoch eine strenge Überwachung der eingegangenen Verpflichtungen.
Verknüpfung mit dem Mikrogrundstücksregime
Das Mikrogrundstücksregime bleibt für den direkten Verpächter zugänglich, dessen jährliche Bruttoeinkünfte aus Grundstücken 15.000 Euro, alle Immobilien zusammen, nicht überschreiten. Ein Pauschalabzug deckt dann alle Kosten ab, ohne Nachweis. Dieses Regime wird direkt in der 2042 erklärt, ohne Formular 2044.
Ein Gesellschafter einer SCI oder GFA, der seine Pachten ausschließlich über die Gesellschaft erhält, ist jedoch ausdrücklich vom Mikrogrundstücksregime ausgeschlossen. Er muss die Erklärung 2044 im realen Regime einreichen, auch wenn sein Anteil gering bleibt. Wir beobachten, dass diese Ausschlussregelung regelmäßig die Minderheitsgesellschafter von familiären GFA überrascht.
Kontrollen der DGFiP und Datenabgleich MSA: was das Finanzamt überprüft
Die DGFiP vergleicht Daten aus mehreren Quellen, um Inkonsistenzen bei den deklarierten Pachten zu erkennen. Die in der Präfektur oder beim Dienst für Grundstückswerbung registrierten Pachtverträge bilden eine erste Basis. Die MSA-Erklärungen der betreibenden Pächter liefern eine zweite Informationsschicht über die gezahlten Beträge.
Das Fehlen einer Erklärung für eine erhaltene Pacht bleibt die am häufigsten festgestellte Anomalie. Der Verpächter, der es versäumt, seine Einkünfte aus Grundstücken zu deklarieren, während ein registrierter Pachtvertrag auf seinen Namen besteht, sieht sich einer Nachforderung mit Verspätungszinsen ausgesetzt.
Die Konsistenz zwischen dem vom Verpächter deklarierten Betrag und dem, der vom Pächter in seinen Betriebskosten abgezogen wird, wird ebenfalls überprüft. Bei Abweichungen kann die DGFiP die Vorlage des Pachtvertrags, der Pachtquittungen und, für Zahlungen in Natur, den Nachweis des gewählten Kurses zur Bewertung verlangen.
Das Risiko einer Nachprüfung konzentriert sich auf drei Punkte: nicht deklarierte Pacht, fantasievolle Bewertung von Waren in Natur und Abzug nicht nachgewiesener Kosten im realen Regime. Eine systematische Archivierung des Pachtvertrags, der jährlichen Quittungen und der Nachweise für Kosten bleibt der beste Schutz gegen eine Kontrolle anhand von Unterlagen.